Durante décadas, o setor de construção civil viveu uma situação de esquizofrenia. Havia uma enorme demanda do mercado - falava-se em um déficit habitacional de algo entre 8 e 10 milhões de unidades.
Por outro lado, o país abrigava dezenas de construtoras com tecnologia e capacidade de produção suficientes para suprir essa necessidade.
Enfim, estavam ali a oferta e a demanda - os dois elementos que, pelo menos segundo os manuais clássicos de economia, fazem os mercados se movimentarem.
Pois, contrariando as teorias econômicas, o setor imobiliário não deslanchava. Faltava o dinheiro para azeitar a máquina e colocá-la para funcionar. A principal fonte foi o governo, com programas sociais como o Minha Casa, Minha Vida, e o uso dos bancos públicos, sobretudo a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, para financiar imóveis para as classes médias emergentes.
Com isso, o volume de crédito imobiliário subiu de 1,5% do PIB em 2003 para os atuais 5%. O presidente do Banco Central, Alexandre Tombini, acredita que esse percentual chegue em poucos anos a 15%.
Tão logo o governo resolveu meter sua mão nesse mercado, não faltaram as vozes de sempre para alertar sobre os "riscos da intervenção estatal" ou sobre as "ameaças às contas públicas". Viciados em esquemas pré-moldados, esses críticos não enxergaram que a interferência do governo nessa área seguia uma profunda lógica de mercado.
Explica-se: em qualquer setor, há empresas líderes. Essa liderança não se traduz somente em participação de mercado - ela pode vir da tecnologia, da força financeira, da inovação, entre outros fatores. Graças a isso, essas companhias "puxam" o mercado, definindo o comportamento do consumidor, lançando novos produtos e até definindo a realidade de preços para todo o setor (algo que os americanos chamam de "price leadership").
Assim, ou os concorrentes correm atrás e acompanham essas líderes ou enfrentam o risco de amargar uma posição secundária.
O governo utilizou exatamente essa arma. Como tem controle sobre os dois dos principais bancos do país, o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal, passou a ditar as regras para o crédito imobiliário do país. Como os primeiros (e positivos) resultados, não restou alternativa aos bancos privados a não ser acompanhar os passos do BB e da CEF.
Pergunte hoje ao Santander, ao Itaú Unibanco ou ao Bradesco se eles se arrependem dessa decisão. O mesmo aconteceu com as grandes construtoras. Não foi necessário criar a Construbras, uma estatal de construção de moradias. As empresas privadas se encarregaram de tal missão.
Hoje, o segmento popular já responde por 50% das receitas da Rossi, uma das maiores do país. A Cyrela pretende chegar a esse mesmo índice em dois ou três anos.
Ou seja, a intervenção estatal em uma área vai ser mais ou menos bem sucedida justamente à medida em que respeitar (e reforçar) a lógica de mercado.
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